2021年已过半程，对于上半年的楼市表现我们只能用“亮眼”二字来形容。

易居研究院报告显示，今年1-5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；商品房销售额70534亿元，增长52.4%。基于这两项数据我们可以计算出，5月末全国平均房价已经上涨到了10625元/平，较2020年底上涨了7%。另据中指研究院统计数据显示，1-5月份，*00房企销售额均值为555.0亿元，增长率均值为71.4%；其中销售额超千亿房企15家，较去年同期增加9家；超百亿房企118家。值得一提的是，国家统计局数据显示，整个上半年受监测的70个*城市中70%以上城市房价都在上涨，新二手房市场更是都迎来了久违的“火热”。

今年上半年的楼市可以说超出了很多人的预料，但内行面对此情此景却发表了不一样的看法：上半年很多城市的楼市出现了短暂的火热，这种情况下半年很难持续。一方面这是2020年一年的需求长期积压后的集中释放；另一方面宏观层面“打击楼市炒作”、“遏制房价上涨”的调控依然在进行，这意味着当前的楼市早已经被“盯上”了。上半年很多城市走出了一波“拉升”曲线，不出意外下半年就可能彻底转向。

对此我们颇为赞同。此外，我们还注意到上半年房地产市场也出现了三个异常情况：一是1-5月份，房地产开发企业土地购置面积4396万平方米，同比下降7.5%；土地成交价款1931亿元，下降20.5%；二是1-5月份，房企融资总额处于下降通道。中国房地产企业融资总额融资为8577.48亿元，同比减少10.15%。且房企的融资平均利率有所上升，很多民企和中小房企的融资成本均高于10%；三是人民法院公告网检索信息显示，今年上半年房企破产数量超过270家，比2019年的*高值还高。

这三个异常情况也都昭示着当前的房地产市场动力“疲软”，且有摇摇欲坠之势。

更值得一提的是，根据相关房产平台研究院统计数据显示，上半年调控政策井喷250余次，主要集中在一二线城市。下半年如果延续这个势头，妥妥会创下*新纪录。*需要说明的是，4月单月调控出手次数超过70次。正因为4、5月份的强调控起到作用，5月份房价才开始出现“疲乏”——统计局数据显示，5月份一二三线房价较前4月均有不同程度下降。5月份房屋价格上涨的动力已出现“衰退”，说明了我国的房地产政策起到了关键的作用。一言概之，从5月份开始，其实楼市的“拐点”就已经有所显现了。

面对此情此景，普通购房者已经彻底迷茫了。事实上，连很多业内专家学者对下半年的市场行情、房价走势出现了巨大分歧。有人坚定不移认为，当前时期市场需求旺盛，叠加金融市场流动性增强，下半年房价还将继续上涨；有人则觉得，调控已经开始收紧，这意味着很多城市的流动性和资金都会面临上锁，这种背景下，下半年楼市还想延续上半年的火热，是痴心妄想。尤其是很多自身实力不足的城市，房价迎来下跌的概率更大。

7月起，房价到底会如何走？董明珠直言：房价上涨已经失去支撑。这主要体现在三个方面：其一、现在绝大多数年轻人都已经买房了，购房需求压根不缺，尤其是90后、00后群体，即使自己买不起房，也不用愁，因为父母们已经帮他们买好了。所以他们当前的任务就是找准定位，努力拼搏创新，力争*；其二、高房价、高地价严重挤压并制约了制造业、高科技产业等的发展，而且社科院发布的报告也揭露了，房地产已经对经济发展“得不偿失”了，“严控房价”是国家当前的主要任务之一；其三、为了实现经济高质量可持续发展，资金必然会脱虚向实，这意味着未来钱很难再过度流进楼市，这决定了未来绝大多数城市的房价都没有上涨空间。

和董明珠一样，内行人也认为，在三个因素下，房价上涨支撑已经不存在了，即房价或不得不跌。换言之，7月起，整体而言，房价或“迎来下跌”，房子或迎来“贬值潮”。

一、住房需求不断减少，与此同时供应大增，房价上涨失去支撑

去年4月份，央行发布的报告显示，我国城镇居民住房拥有率高达96%，户均拥有住房1.5套，其中拥有2套房占比3成。这说明，截止到2020年中，其实我国的住房需求已经没有多少了。尤其是过去四年“房住不炒”高压调控下，房价日趋稳定，房地产的*率逐年下跌，越来越多的炒房*客意识到，现在*炒房已经无利可图了。刚性购房需求锐减，叠加*比例大幅减少，结论就是当前的房地产市场，住房需求在不断减少。

与此同时，根据易居房地产研究院发布的数据显示，截*2020年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量已经超过5亿平米，库存规模已保持24个月持续增长。尤其是很多三四线城市，库存消化周期在30个月以上。已经逼近2016年“去库存”时期的*高点。更不要说，全国可估测的空置房也有1亿套之多。

一言概之，当前的楼市其实已经处于整体“供大于求”的局面了。从经济学角度分析，房价其实已经步入“下跌通道”了。很多人之所以没有明显的感觉，归根结底是信息不对称导致的，中介、开发商、炒房*客等既得利益者，从来都是“言涨不言跌”，鼓吹“一房难求”。他们这样做的目的只有一个：营造火爆气氛，贩卖焦虑，刺激更多购房者入市，然后坐收渔翁之利。

二、越来越多城市二手房信贷收紧或停贷，叠加房贷利率连续上升，房价步入调整期

近段时间，楼市关于“二手房停贷”的消息满天飞。后有银行证实，确有此事，尤其是合肥、武汉、南京、杭州、连云港等地，停贷及放款周期拉长的情况，比想象中还严重。对于二手房停贷，毫无疑问这是金融信贷政策收紧的表现，更是地方加码调控的体现。停贷*明显的影响就是看你导致二手房价格下跌——停贷造成二手房交易量下跌，市场预期就会下降，影响*终会传导到价格上。尤其是很多急用钱的卖家，在银行不放款的情况下，他们就只能降价抛售了。

和部分城市二手房停贷同步进行的是，房贷利率连续上升。融360大数据研究院对全国42个*城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。其中南宁房贷利率*高，首套房高达6.02%，二套房高达6.26%。

收紧信贷对楼市有何影响？答案很简单：收紧了信贷，楼市就失去了富余资金来源，房价支撑也就不存在了。换言之，房贷利率收紧，某种程度上意味着房价已经步入“调整期”了。5月份，中国房价行情网监测的全国100城二手房中有33城下跌，创今年以来的*高纪录，就是房贷收紧对房价“利空”的*好体现。

三、棚改退场，旧改接棒，房价更没有上涨空间了

相较于楼市供需以及金融因素的影响，其实城市更新方式的巨变，也不容忽视。要知道，2015年-2020年，棚改拉动的资金总量超过6万亿元，对我国房地产的快速发展，对全国房价的上涨，都有直接且显著的作用。

种种信号显示，从2021年起，棚改已经逐渐要退场了，未来接棒的是“旧改”。住建部也不止一次表态，未来5年要完成对全国17万个主要是2000年以前建成的老旧小区的改造工作。也有人估算过，未来5年虽然旧改能撬动的资金总量在4万亿以上，但相较于“棚改”的威力，旧改显然要温和且平稳得多。

因为棚改本质上是在消灭供给（拆了房子），增加需求（货币化补偿，被拆迁户拿着钱到市场上购买新房），庞大的需求被人为制造出来，这有利于开发商去库存，更直接拉动了房价的上涨；旧改则不同，旧改是增加供给，抑制需求，更有助于房价稳定。旧改接替棚改，本质上其实是国家调控稳房价的重要手段。换句话说，旧改时代的来临，决定了未来房价没有多大的上涨空间了。

看到这里，有人可能会反驳说，7月9日，央行刚刚宣布“降准”，累计释放了一万亿的流动性，理论上而言，这对楼市构成利好。现在倒好，你却在这里说从7月起，房价或“迎来下跌”，房子将迎来“贬值潮”。这显然和大势不符。

事实真的如此吗？降准真的利好楼市吗？我们不敢苟同。一方面，此次降准官方公布的目的很明确，主要目的是支持实体经济发展，特别是小微企业，跟楼市关系不大；另一方面，当前时期，楼市调控政策依然是坚持“房住不炒”、因城施策，不会因为降准而导致流动性流入房地产市场，因为国家也在加强监管，对于消费贷、经营贷流入楼市进行检查，防范资金违规流入楼市。所以，降准资金将很难流向房地产市场。更不要妄想，降准会对房价有拉升作用。再者说了，现在都是“精准滴灌”，经验主义非常危险。

综上所述，在三大因素变化下，未来整体房价已无上涨支撑，即房价已面临“不得不跌”的局面。换言之，7月起，房价很可能“迎来下跌”，尤其是远离城市*、无区位优势、经济发展薄弱的地区，房价快速回调，还可能导致房屋迎来“贬值潮”——新房市场，本身就比较难销售，开发商打折的欲望增强；二手房市场随着信贷的收紧，业主为了促进销售，也可能会降价销售，这无疑都吹响了“房产加速贬值”的号角。

不过我们也不止一次强调过，未来城市间的分化在加剧。超大特大型人口有显著增量的城市，房价下跌的可能性还是非常小的，尤其是核心区域优质板块，房价还可能随着需求的不断增加，依然有上涨压力。但对于一些偏远地区的城市来说，在人口不断流失以及资源不断收缩的影响下，房价将会出现比较明显的波动，房子迎来“贬值潮”更不足为奇。